Ley de Alquileres: los precios aumentaron hasta 184% y se redujo un 25% la oferta

Ley de Alquileres.

En julio de 2020 entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres, una normativa que prometía ayudar tanto a inquilinos como a propietarios frente a la difícil situación económica del país. Sin embargo, hasta el propio impulsor de la ley, Daniel Lipovetzky, admitió el fracaso de la misma. 

Tanto el oficialismo como la oposición están de acuerdo en una cosa: la normativa vigente no cumplió su función y empeoró la situación, es por esta razón que llegaron a un acuerdo para que comience el debate para su modificación. La Comisión de Legislación General inició este martes el análisis de las diferentes propuestas por un plazo de 30 días hábiles. Durante dicho lapso van a recibir a los distintos actores para escuchar las iniciativas y sugerencias tendientes a mejorar y modificar la legislación actual.  

De esta forma, la Comisión fijó un cronograma para poder escuchar la postura de los propietarios e inquilinos y luego se dará un debate entre los diputados el 26 y 27 de abril con el objetivo de llegar a un dictamen antes de fin de mes y la iniciativa recién estaría en condiciones de llegar al recinto la primera semana de mayo para ser votada en el Congreso.

El 85% de los inquilinos rechazan la ley, para poder comprender el motivo del fracaso de la normativa hay que comenzar enumerando los cambios que la misma introdujo:

1. Plazo: Los contratos de alquiler se extendieron a tres años como plazo mínimo. Un año más que en la reglamentación anterior.

2. Fórmula para la actualización de precios: En vez de realizar una actualización de precio semestral, se comenzó a realizar un aumento programado anualmente en base a la inflación y al índice de salarios. A partir de la nueva legislación, todos los contratos comenzaron a aumentar lo mismo y anualmente. El incremento se realiza según un índice que publica el Banco Central como resultado del coeficiente entre inflación (IPC ) y salario (RIPTE ) del mes. De esta forma, el contrato solamente puede establecer el valor del alquiler para el primer año y el incremento del segundo y el tercero año dependerá del índice que se publique.

3. Registro en AFIP: La nueva ley establece la obligación de declarar los contratos ante ese organismo. Esto recae obligatoriamente sobre la parte locadora, con sanciones por incumplimiento. Una cuestión importante es que aún sin tener que hacerlo, el inquilino por su cuenta puede informar la existencia del contrato a la AFIP.

4. Otras opciones de garantías: La garantía inmobiliaria ya no es la única válida, el inquilino puede proponer opciones como el aval bancario, el seguro de caución, la garantía de fianza o la garantía personal del locatario que se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos. Mínimamente, el inquilino deberá proponer al propietario dos garantías de este tipo y el propietario puede optar por una de ellas.  

5. Rescisión del contrato: En caso de rescindir el contrato, el inquilino deberá avisar con tres meses de anticipación para evitar pagar una multa correspondiente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble o un mes si se anula el acuerdo transcurrido el primer año de alquiler. Esto da la opción de poder retirarse sin tener una penalidad.

6. Depósito de garantía: En el caso de que la vivienda tenga un destino residencial, los depósitos de garantía no podrán ser mayores a un mes de alquiler, sin importar el plazo de duración del contrato. El depósito luego se devuelve al valor actualizado.

La Ley 27551 entró en vigencia el 1 de julio de 2020 y es de aplicación obligatoria para todos los contratos que se hayan firmado de ese día en adelante. Que sea obligatoria implica que ninguna de las partes puede salirse de ella ni decidir manejarse con otro marco normativo. No tuvo efecto retroactivo; es decir, no se aplicó para contratos firmados con anterioridad a esa fecha.

LAS PRINCIPALES CONSECUENCIAS DE LA LEY DE ALQUILERES

Como consecuencia de estos cambios que introdujo la ley se produjo un gran aumento en el precio de los alquileres. Un ejemplo claro es el relevamiento realizado por Zonaprop en base a la información del Index y los datos de salario pretendido por parte de los postulantes de Bumeran, el portal de empleos, el mismo establece que se necesitan casi dos semanas de trabajo para cubrir el gasto en la Ciudad de Buenos Aires. Según el relevamiento, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad tiene un valor de  $50.891, por lo tanto, es necesario trabajar casi dos semanas para cubrir el gasto.

El aumento sostenido del precio de los alquileres se da a partir de la poca previsibilidad que tienen los propietarios a la hora de calcular la rentabilidad, la actualización de precios en base al Índice de Contratos de Locación establecido por el Banco Central y la poca oferta. Un dato que refleja la situación actual es que actualmente hay un 25% menos de departamentos ofertados que en el año 2019.

De esta forma, al permitir una sola actualización anual del valor mensual del alquiler se produjo una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos, con dueños que buscan cubrirse de sus efectos negativos y de la baja rentabilidad.

Por otro lado, el relevamiento de Zonaprop también establece que en el caso de GBA Norte, alquilar tiene un precio de $54.498, por lo tanto la cantidad de días que hay que trabajar para curbrir el gasto asciende a 15. Por último, en el caso de GBA Oeste- Sur, la renta cuesta $37.093 mensuales. En ese caso, se requieren 10 días.

Según un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, desde la sanción de la norma, los alquileres aumentaron entre 157% y 184% en el Gran Buenos Aires y 135% en la Ciudad de Buenos Aires frente a una inflación acumulada del 103% en el mismo período. A la par, se limitó el acceso a viviendas por parte de inquilinos.

Anyelina Bossini, abogada especializada en derecho inmobiliario, afirmó que hay una realidad y es que siempre fue muy complejo poder acceder a un alquiler, en primer lugar por toda la documentación que se pide y fundamentalmente porque implica una erogación muy grande de dinero entre todos los gastos de contrato y mudanza.  “En base esto y a qué objetivamente hay una relación de poder desigual entre inquilinos y propietarios es que se origina la necesidad de la ley. Que evidentemente no cumplió con los objetivos que la sociedad hoy por hoy demanda”, continuó.

“En primer lugar ,el problema fundamental que trajo esta ley, desde mi punto de vista, es el hecho de la sobre intervención del estado en este tipo de cuestiones, que originó que la oferta se contraiga por falta de seguridad jurídica y especulación fundamentalmente en la parte propietaria. Y por la otra parte, el gran problema del contexto inflacionario que atraviesa el país, que arrojó que los últimos índices de aumentos para los alquileres sean del 53% , haciéndose cuesta arriba para los inquilinos poder afrontar el cumplimiento de los pagos”, aseguró Anyelina.

“La realidad es que si bien las asociaciones de inquilinos están conformes con muchas de las incorporaciones de la ley, como el plazo de 3 años, la devolución del depósito actualizado y demás, el problema principal es el índice alquiler. Por su parte, las parte propietaria / inmobiliaria solicita volver al estado anterior, en donde el precio se regulaba en base a aumentos programados, pero según criterios propios”, informó.

“Al día de hoy nos encontramos con una ley que no resultó funcional para ninguna de las partes, y en virtud de ello, se genera la necesidad de modificarla, hay varios proyectos presentados, a partir de esta semana se van a debatir y se intentará llegar a un acuerdo para el proyecto final , entre los cambios que se proponen, está el de generar un tope para el índice de aumento de alquileres, un tope de aumento para los casos de  renovaciones, y bajar el mínimo de plazo de duración de los contratos nuevamente a dos años”, comentó.

“En mi opinión personal, se está errando nuevamente en el enfoque. La realidad es que debería facilitarse el acceso con medidas que generen seguridad para ambas partes, y fundamentalmente debería garantizarse la intervención rápida y eficaz de la justicia ante incumplimientos.  Es claro que el acceso y las condiciones no serían tan complejas si la salida ante incumplimientos , fuera más sencilla”, concluyó Anyelina Bossini.

Por su parte, Andrés Stern, agente inmobiliario de Remax aseguró: “La ley de alquileres fue perjudicial para el mercado principalmente porque se vio afectado el propietario del inmueble por varios motivos. El punto fundamental, que fue el más nocivo, fue la posibilidad de incrementar el alquiler solo una vez al año, de acuerdo a un índice que indica el Gobierno. Con la ley anterior se podía incrementar de manera semestral, es decir, dos veces al año, y eso el propietario no lo vio con buenos ojos”.

“Ya anteriormente la rentabilidad que dejaba el alquiler era baja, y con esta nueva ley se vio más perjudicado todavía el propietario. La rentabilidad de alquiler es la más baja de la historia, no llega al 2%. Como consecuencia de esto muchos propietarios decidieron sacar su vivienda del mercado de alquiler y eso provocó que muy pocos departamentos estén en alquiler lo que hizo que se incrementen los valores”, informó. “Otra cuestión que jugó en contra de la ley es la obligación de inscribir los contratos de alquiler en AFIP, los propietarios no estaban de acuerdo con esa medida”, agregó.

Andrés confirmó que la ley modificó el trabajo día a día porque hay pocos departamentos en alquiler, y por la baja cantidad están sobre valuados pero normalmente se alquilan muy rápido porque la oferta supera la demanda.

CÁMARAS INMOBILIARIAS EXIGIERON AL CONGRESO LA MODIFICACIÓN URGENTE DE LA LEY 

En una carta, las entidades solicitaron al Congreso de la Nación un debate para modificar la Ley de Alquileres y en ese texto calificaron como “nocivos” los proyectos que proponen el impuesto a la vivienda ociosa o la fijación de un tope a los valores de los alquileres.

Las entidades plantearon que se necesita con urgencia reformar los plazos de contrato y la actualización de los valores. Las cámaras inmobiliarias proponen retornar al sistema de contratos a dos años, y permitir la libertad contractual de las partes para establecer plazos y formato de actualización de los valores

El texto cuenta con la firma y el apoyo del la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI), el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), entidad que agrupa a los corredores de la Ciudad de Buenos Aires, y cámaras sectoriales y colegios de corredores inmobiliarios de distintas provincias del país.

DOS PUNTOS CLAVES: PLAZO DE DURACIÓN Y AJUSTE

Los puntos principales que tanto el oficialismo como la oposición coinciden en que hay que modificar es el plazo de duración del contrato y el ajuste anual. A los propietarios no los convence porque su renta se licúa durante buena parte del contrato y a los inquilinos, los perjudica porque sufren de un solo golpe un alza muy grande en el costo de su vivienda.

Como la suba que los propietarios pueden hacer sobre el precio de los alquileres ya pactados está limitada por la ley, los contratos que se firman por primera vez tienen alzas todavía mayores, así lo indican los números del sector.

Solo en el primer trimestre de este año, de acuerdo al relevamiento de Zonaprop, el valor de los nuevos contratos registraron una suba de 14%, que superó a la inflación estimada para el mismo período, de 13,2%. Por su parte, los contratos existentes se incrementaron un 10%, según el índice oficial.

LOS BARRIOS MÁS CAROS Y MÁS BARATOS DE CABA

El relevamiento de Zonaprop mostró cuáles fueron los barrios más caros y los más baratos para alquilar un departamento en marzo de este año:

1) Puerto Madero, con $119.921 por mes, está en el podio como la zona más exclusiva y cara de Capital Federal. Fue seguida por Palermo, con un costo de $69.414, y Núñez, donde alquilar requiere $63.324.

2) Entre las zonas donde alquilar tiene un precio medio, el informe destacó los precios de Retiro ($56.890), Agronomía ($54.063), Almagro ($52.697), Montecastro ($51.018) y Mataderos ($48.480).

3) Los barrios más accesibles de la CABA para alquilar durante el mes pasado fueron Constitución ($44.797), Montserrat ($44.488) y San Telmo ($44.248).