Misión imposible: una pareja debe quintuplicar ingresos para acceder a departamento de tres ambientes

Venta de inmuebles en Argentina. Foto: NA.

Una pareja de calificación ocupacional alta debería incrementar sus ingresos entre un 142% y un 352% para acceder a un crédito hipotecario para la compra de un departamento de dos o tres ambientes, ya sea en la modalidad convencional o ajustado por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Las dificultades de acceso al crédito hipotecario es el resultado de un aumento nominal de los salarios inferior al de los montos de las cuotas, al punto que en doce meses los ingresos promedio subieron un 28,6%, la mitad del incremento del 55,9% en las cuotas de un crédito UVA.

Los datos corresponden al primer trimestre y fueron dados a conocer por la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, que elabora periódicamente el Índice de Accesibilidad la Crédito Hipotecario (IACH), en base a los ingresos necesarios para una pareja de profesionales.

Un nivel 100 del IACH indicaría una relación óptima, en la que los ingresos de la pareja son suficientes para pagar la cuota del crédito hipotecario, en tanto un nivel inferior daría cuenta de las dificultades de acceso.

En el primer trimestre, el IACH para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (de 43 metros cuadrados) en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 41,3 para la modalidad UVA y en 34,9 para un préstamo convencional, de lo que se desprende que la pareja del ejemplo tendría que incrementar sus ingresos entre 142,1% y 186,5%, respectivamente.

“Si se considera un inmueble de mayores dimensiones (3 ambientes, de 70 metros cuadrados), el indicador desciende a 26,1 y 22,1, respectivamente”, señaló la DGEyC, es decir que la necesidad de aumento de los ingresos ascendería al 283,1% para un préstamo UVA y al 352,5% para uno tradicional.

La DGEyC advirtió que los cálculos del IACH se realizaron en base a la cotización del dólar oficial, pero si se tomara la cotización blue del primer trimestre (un promedio de $147) las brechas serían aún mayores a las señaladas. “Estos resultados evidencian que no es posible acceder al crédito en ninguna de las circunstancias mencionadas dado que el ingreso de la pareja aspirante es por demás insuficiente”, destacó el organismo estadístico porteño.

Asimismo, en la comparación de las dos opciones, la DGEyC aseguró que “el escenario es más restrictivo con el crédito tradicional, pero la brecha con el IACH UVA se ha reducido progresivamente desde que la situación general del mercado de créditos hipotecarios se complicó a mediados de 2018”.

Al respecto, precisó que en la evolución interanual, la modalidad UVA se ubicó un 17,5% por debajo, en tanto el préstamo convencional mostró una contracción más leve, del 12,1%. “Para entender la dinámica operante cabe puntualizar que la marcha ascendente del ingreso nominal (28,6%) no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVA (55,9%) ni la de la modalidad convencional (46,2%)”, completó.

En ambos casos, el ascenso de la cuota estuvo signado por un aumento del precio de venta en pesos de los inmuebles (36,8%), determinado por la depreciación del tipo de cambio –que creció 47,3% en términos interanuales, de $64,62 a $95,17– ya que el valor en dólares del metro cuadrado verificó la mayor retracción de la serie (-7,1%).

En el caso del préstamo en UVA se verificó un alza significativa de la tasa de interés (+2,07 puntos porcentuales p.p.) a lo que se adicionó el efecto del incremento de la UVA (37,3%), cuya trayectoria muestra variaciones que se aceleraron fuertemente a fines de 2018, al compás de la inflación. En tanto, el aumento más moderado de la tasa de interés del préstamo convencional (1,38 p.p.) fue el factor que propició un alza de la cuota por debajo del correspondiente a la otra modalidad.